Всё по договору. Или как вас законно обманут при строительстве загородного дома
Привет, дорогие подписчики и случайно заглянувшие. Для вторых - меня зовут Илья, я занимаюсь экспертизой загородных домов, строительным контролем и строю дома по каркасной технологии, выкладывая посты о своей работе здесь.
Один из этапов строительного контроля - аудит договора, проекта и сметы на строительство. С него всё начинается, потому что, как говорится: "Без ТЗ и результат ХЗ". Зачастую заказчики из удалённых регионов заказывают только аудит, т.к. моё регулярное физическое присутствие на стройке где-нибудь в Тюмени или Иркутске хоть и возможно, но бессмысленно дорого. Живу я в загородном (и, как всякий каркасостроитель, каркасном) доме, в Подмосковье. Поэтому полёты куда-нибудь в Челябинск или Сургут могут обойтись дороже дома.
Последнее время при аудите договоров строительных компаний, которые работают в ипотеку через Домклик, я уже несколько раз наблюдал одну и ту же картину - явный перевес в сторону Подрядчика как в условиях оплаты, так и в остальных условиях. Причём, договоры неаффилированных контор, а сделаны как под копирку. Даже пункты и номера приложений совпадают. И основной восхитительный пункт, который пропускают и утверждают многие - это возникновение у Подрядчика права собственности на строительные материалы + право собственности на построенный дом до получения полного расчёта.
4.4. Весь строительный материал и комплектующие ввезенные Подрядчиком, из которого возводится Объект, находящийся на строительной площадке, являются собственностью Подрядчика. После сдачи Объекта и полной оплаты цены договора. Объект переходит в собственность Заказчика, а остаток неиспользованных материалов возвращается на склад Подрядчика. В случае неоплаты Заказчиком платежей в соответствии с условиями Договора, право собственности на Объект, указанный в п.1.1. Договора, остается у Подрядчика. Право собственности на Объект переходит к Заказчику только после полной оплаты работ по договору, а также после выплаты всех начисленных Подрядчиком неустоек и штрафов, при их наличии, в соответствии со ст. 712 ГК РФ.
Выглядит это довольно странно, особенно учитывая схему оплаты, а она вот такая:
- первый платёж 100 000 рублей - просто за подписание договора
- второй платёж 60% от стоимости дома - в течение 3 дней после получения ипотеки (обращаю ваше внимание, что Подрядчик пока НИЧЕГО не сделал, кроме того, что показал Заказчику проект дома
- третий платёж 30% от стоимости дома - по готовности фундамента
- четвёртый платёж 10% от стоимости дома - после приёмки
Таким образом возникает ситуация, когда на момент готовности фундамента Подрячик получил 90% от стоимости договора + 100 000 рублей. Заказчик получил фундамент на своём участке. Цена которого при стоимости дома в 10 млн. рублей может в среднем составлять от 200 до 800 тысяч. Итак, Заказчик получает финансовый риск на 80% от стоимости договора, а Подрядчик может смело выводить деньги в другую компанию и банкротить эту. Уставной капитал 10 000 рублей, директор - бомж,
Вишенкой на этом торте является смета без детализации количества и стоимости отдельных позиций стройматериалов. То есть, даны позиции, дана общая сумма, а детализации нет.
Во-первых, такая смета сильно усложняет проверку завышения стоимости материалов, т.к. для этого придётся перебрать весь домокомплект по позициям, оценить их и выйти на итоговую сумму, чтобы сравнить с написанной Подрядчиком. Во-вторых, отсутствие количества материалов позволяет закупать их без ограничений, т.к. по договору они являются собственностью Подрядчика. И вот, он покупает два домокоплекта (по цене одного, указанного Заказчику) - из одного строит дом по договору, из другого - на соседнем участке. Либо просто покупает необходимое количество материалов, а разницу кладёт себе в карман. Кстати, остатки неизрасходованных строительных материалов, купленных на деньги Заказчика, Подрядчик тоже имеет право забрать.
Резюмируя. Договор позволяет выполнять любые махинации и делает Заказчика полностью бесправным. Он отдаёт 90% стоимости дома на начальном этапе строительства, не знает в каком объёме закупаются материалы за его счёт, и несёт огромные финансовые риски в случае форс-мажора или намеренного саботажа со стороны Подрядчика. Такая вот схемка, которая стремительно распространяется, судя по количеству подобных договоров, приходящих ко мне на аудит. Вероятность получить вместо дома огромную ипотеку и расплачиваться за неё 20 лет, глядя на фундамент посреди пустыря - очень велика.
Я уже рассказывал, как оценить компетентность подрядчика в посте Как выявить подрядчика-разводилу? Советы в преддверии домостроительного сезона, но люди упорно несут деньги в компании, где им "помогают" с ипотекой и поют красивые песни.
Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.
